2025 限貸令是什麼？第7波信用管制：最新規定／重點措施／影響族群／房價變化

最新限貸令規定

什麼是限貸令呢？根據中央銀行法第28條規定，央行於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率，也就是說央行可以管控銀行本身，或是銀行與貸款人之間的條件，像「限縮放款成數」、「放款人條件審查從嚴」或是「縮短寬限期」等措施，因此又被稱作「限貸令」。

央行限貸令：銀行放款規定

以商業銀行放款金額為例，目前銀行法第72-2條中，就有規定商業銀行在辦理銀行住宅建築及企業建築等不動產放款時，放款總額不得超過放款時的存款總餘額及金融債券發售額之和的百分之30，對於各家商業銀行的放款金額有一定數量上的管制。不過以下幾點情況可豁免：

1. 為鼓勵儲蓄協助購置自用住宅，經主管機關核准辦理之購屋儲蓄放款。
2. 以中央銀行提撥之郵政儲金轉存款辦理之購屋放款。
3. 以國家發展委員會中長期資金辦理之輔助人民自購住宅放款。
4. 以行政院開發基金管理委員會及國家發展委員會中長期資金辦理之企業建築放款。

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中國信託 房貸轉增貸	前12期機動利率2.185% 第13期起機動利率2.68%起	8,000元	37,894 元
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註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準）
製表：Money101

 

最新限貸令：第七波信用管制

除了針對商業銀行放款金額的限貸令外，央行也推出針對購屋貸款人的信用管制。最新一波的不動產信用管制（第七波），就是從「房貸寬限期」下手，欲限制購屋者的貸款金額和還款條件。2024/09/20 開始實施的第七波信用管制，採取了以下措施：

1. 購屋者若名下有房，購屋貸款不可有寬限期。
2. 自然人購買第二間房子，貸款成數自6成下修至最高5成。
3. 公司法人購買住宅、自然人購買高價住宅，以及第三戶以上購屋貸款，最高貸款成數降為3成。
4. 建商餘屋貸款最高成數降為3成。

以下是第七波信用管制的豁免對象與條件：

1. 透過「繼承」所取得的房屋和房貸，新申辦購屋條款免於管制（限非高價住宅貸款），得以排除。
2. 自然人有實質換屋需求者，與承貸金融機構切結約定後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得以排除。
3. 自然人已簽訂購屋合約，即將申辦貸款時，得以排除。

限貸令的重點措施

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註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準）
製表：Money101

限貸令帶來的影響

至於信用管制等限貸令所帶來的影響，大致可分為針對「首購族」、「多房族／投資客」和「房地產市場」等三類影響最大，以下則是限貸令的可能影響：

限貸令對於首購族的影響

1. 寬限期受限，但有利首購族
   第七波信用管制對於首購族影響相對較小，尤其是名下無房者仍可享受正常房貸寬限期，藉此減輕短期還款壓力。
2. 貸款成數未明顯限制
   自然人首次購屋者，若名下無其他不動產，貸款成數不受限貸令影響，可保留較多資金彈性。
3. 間接降低競爭壓力
   央行的限貸措施，預期將減少多屋族與投資客的可用資金，有助於穩定房價和增加首購族的購屋機會。

對多房族／投資客的影響

對於手中持有較多不動產的投資者來說，限貸令則是弊大於利，以下是限貸令對他們的可能影響：

1. 貸款成數大幅下調：購買第二間房屋時，貸款成數自6成降至5成，使投資成本增加；購買第三間房屋或以上，貸款成數將進一步降至3成，將加重投資客的資金壓力。
2. 寬限期取消：名下有房產者購屋，不得享受貸款寬限期，需立即承擔還款壓力，有助於緊縮資金。
3. 建商餘屋放款受控：建商餘屋貸款成數限制至3成，將增加開發商資金周轉壓力，可能進一步加速建案銷售與抑制建商投資。

對於房地產市場和價格的影響

限貸令等措施實施後，央行預期將對房地產市場的價量造成一定影響，以下是房地產市場與房價可能的發展方向：

1. 成交量短期萎縮：隨著房貸門檻提高、資金減縮，預料房地產市場需求將會放緩，短期內可能導致成交量下降，尤其是對投資型產品和高價住宅影響將較為明顯。
2. 價格漸趨穩定：限貸令若能有效抑制投機行為，減少非自住型購屋需求，可能逐步穩定過高與過快上漲的房價。
3. 市場結構調整：預期資金將流向剛性需求與自住族群，房地產市場或許能回歸理性，降低投資性需求和投機買盤。

如何面對限貸令所帶來的影響？

主管機關推出限貸令的目的在於打擊房地產市場的投機行為，而首購族等房貸族群，仍然可以根據自身需求來應對限貸令衝擊，甚至還有機會受惠於限貸令帶來的房價穩定。

首購族如何善用政策？

1. 把握寬限期優惠：名下無房的首購族仍可享有房貸寬限期，購屋初期只需償還利息，可以降低財務壓力。
2. 貸款成數優勢：限貸令對首購族貸款成數影響較小，名下無其他不動產者仍可保有高貸款成數。
3. 選擇適合的房型與價格：政策抑制投資與投機下，市場上釋出物件可能增加，尤其是投機客相對較多的中小宅或非高價住宅，這類產品的價格有望下修。

多屋族如何應對限貸令？

1. 調整投資策略：多屋族應該要重新檢視資金規劃，降低限貸令所帶來的資金壓力與衝擊。
2. 規劃長期資金：限貸令取消多屋寬限期並降低貸款成數，將使擁有多間房地產者資金收緊，多屋族應提前規劃還款資金。
3. 自住豁免條款：若有實質換屋需求，可與金融機構協商切結，爭取豁免信用管制影響。

限貸令常見問題

Q：限貸令是什麼？

限貸令是中央銀行限制銀行放款條件的措施，目的是調控房地產市場，抑制投機炒作。

Q：2024 限貸令的主要變化有哪些？

取消名下有房者的房貸寬限期，降低貸款成數至3~5成，並針對高價住宅和多屋族設限。

Q：限貸令對房價有什麼影響？

限貸令可能降低成交量，減少投機需求，進一步穩定房價。

Q：我是首購族，可以申請哪些優惠？

首購族可享正常房貸寬限期，貸款成數不受限，資金彈性更高。

Q：多屋族如何應對限貸令？

多屋族可提前規劃還款、調整資金配置，或透過換屋需求爭取豁免。