買房子 影響房貸成數與房貸利率的關鍵

買房子這檔事，除了花時間挑選適合物件，最關鍵的臨門一腳，莫過於跟銀行申請房屋貸款！別小看貸款這個步驟，萬一沒把條件談好，這個如同加入黑社會般的房貸漩渦，可是得跟著你二、三十年，絕對馬虎不得！但是該如何談好貸款條件？又該如何取得高額的貸款成數其實是有撇步的，就讓我們一起來了解影響房屋貸款的關鍵條件。

房子買賣簽約別馬虎 銀行貸款成數先評估

過去，就曾經有過案例，房仲說的天花亂墜，保證物件成交後一定可以貸到八成，等到買賣合約都簽了，銀行到物件鑑價後，買家才知道銀行只能核貸七成，剩下的一成頭期款，根本呼天不應、叫地不靈，此時想反悔不買，還得負擔違約金，否則別想解套！此時，坊間有不少惡質房仲，眼看買家已經脫身不得，就會趁機進言，願意協助提供信貸補足價差，但現在房貸的利率不到2%，可以分二十年以上攤還；而信貸利率4~9%起跳，約5~7年就要還清，對買家來說，壓力當然更顯沉重。

當然，多數房仲不是故意陷買家於不義，但買家仍必須捍衛自己的權益，通常雙北15坪以上的物件，倘若地段不算太差，以目前的市況，都有機會貸到八成上下！然而，為了避免爭議，建議跟銀行申請貸款，簽約付訂之前，可以請代書先向銀行評估核貸成數，心裡頭有個底，如此一來，就不用擔心房仲為了成交，信口雌黃；或是在合約中，加註所謂的「解約條款」，如此一來，萬一最後核貸結果，沒有達到房仲拍胸保證的成數，這筆交易合約，視同無效，對買家等於是張保命符。

＊貸款成數僅供參考，實際成數會依照銀行方案、房屋地段、屋況以及申請者還款能力等因素而不同。

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薪轉銀行條件好談 信用不佳申貸不易

但銀行核貸，除了物件條件以外，如果是專業人士，像是醫師、律師、會計師，或是特定500大企業的正式員工、年收入50萬元以上的軍公教人員，則更有機會貸到較高的成數，而一般上班族又比SOHO族有貸款優勢。

如果貸款條件不佳，不妨考慮有長期往來的薪轉銀行，因為個人的薪資狀況，薪轉銀行最為瞭解，通常會比較願意給出比較寬鬆的條件；否則，透過房仲或者代書熟識的銀行申請貸款，透過整包送件，在成數上也較有談判條件；至於收入不穩的SOHO族，不妨提出「資金流證明」，在購屋前一年，可以準備一個銀行帳戶，固定在某個日期5號或10號，固定存一筆錢進去，如此一來，很多銀行願意核貸的空間就會大增。

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房貸選擇因時調整 保留理財彈性空間

至於要申請哪一種房貸？政府的首購優惠貸款，當然是優先首選，除此之外，建議大家依個別狀況，選擇對自己比較有利的方案，像是在選擇「固定式利率」或「浮動式利率」時，固定式利率通常比浮動式來得稍高一點，但以現在的低利環境來說，浮動式的利率空間較大，如果承貸了幾年之後，萬一環境改變，則可以透過轉貸的方式，換取更低的利息。

此外，很多人不希望因為房貸，影響接下來投資理財的空間，現在常見的「投資型房貸」，就屬於這種比較適合善於投資理財的買屋客層，舉例來說，如果跟銀行借了1000萬房貸，在還了500萬之後，仍可把500萬再借出來用，進行財務上的彈性操作，這樣的貸款方式類似二胎，但利率又比信用貸款來得低，也是不少房貸客層的新歡。

其實，我有很多朋友，明明有能力提前還清房屋貸款，卻寧可把資金放在投資市場，甚至有些人寧願先繳寬限期的利息，也不願意還到本金部分，在老一輩眼中，這樣的購屋模式，風險過大，不可採用，但隨著時代改變，買房思維也許無須如此僵化，舉例來說，很多年輕人把買房當消耗品，如果只是買個過渡期的物件，只打算住個五、六年，的確不用把錢卡的這麼死；或是善於投資的理財達人，試算一下，一年投資報酬率倘若有個10%起跳，又何必把資金都投在利率2%上下的房屋貸款裡？但，這一切的算計，仍必須回歸個人能力的詳細評估，不可不慎！

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