【買屋注意事項】買屋議價展現誠意？破解「斡旋金」四大陷阱！

買房子看屋時，若看到喜歡的房子，想請房仲議價？這時，幾乎所有的房仲，都會開口請買家先付「斡旋金」，由買方實際拿出一筆錢，來表達購買意願，多數房仲會表達，這筆錢付的越多，越能表達議價誠意，如果與屋主協商成功，達到價格共識後，這筆斡旋金會直接變成購屋的定金；如果協商失敗，斡旋金則會全數退回給買方，看似安全無虞的一筆支出，一旦實際進入交易過程，裏頭卻暗藏危機，買家不可不慎！Money101.com.tw要來分享買房子下斡旋金的四大陷阱。若你是首購族，一定要看這篇【首購族不能輕忽的買房流程小細節】。

陷阱一：一定得付「斡旋金」才能議價？另選「要約書」可免付款

當然不一定！依買家的買房意願，可選擇「要約書」或「斡旋金」，如果不想先拿錢出來的話，可以選擇以「要約書」，來表達買方的購買意願，要約書視同契約書，有三天審閱期，如果賣方承諾買方之要約條件，則買方必須支付定金，讓這份契約產生效力；但如果賣方不同意買方所提出的要約條件，這份契約就等同失效。

這樣聽起來，「斡旋金」與「要約書」好像沒什麼不同？這也不盡然，見「錢」眼開是人之常情，換句話說，如果買家的購屋意願不高，但想試探一下賣家心意，可採取「要約書」的方式議價；不過，如果看上真的很喜歡的物件，用付「斡旋金」的方式議價，通常比較容易有較為正向的議價結果。

此外，千萬不要以為沒拿出現金議價的要約書，就不會有法律問題，依據規定，要約書與斡旋契約相同，一樣具有法律效益，一旦賣家同意要約書內容，這筆交易，就等同生效，賣家可以依法索討違約金，更可怕的是，這筆金額通常會是出價的3%，比一般買家付的斡旋金還高。

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陷阱二：斡旋金付越多越好談？小心不肖房仲拿了就跑！

斡旋金到底要會付多少？首先要確認的是，這筆斡旋金並不是額外的款項，而是買家出價的訂金，換句話說，如果是買900萬的房子，付10萬斡旋金談成後，這筆錢就直接轉為定金，買家之後要付的款項，就是這900萬扣掉10萬後的890萬。

儘管法無明定斡旋金範圍，但，有些房仲會鼓吹買家多出一點，讓屋主可以看見自己的誠意，願意降價，但好端端的，什麼都還沒買到，就要把錢給人家，對買家來說，仍有相當風險，建議買家不要被房仲牽著鼻子走，大概付個出價約2%上下的數字，或是10萬元左右的金額即可，否則，萬一倒楣碰到不肖業者，拿了斡旋金就跑路，就那真的是賠了夫人又折兵；再者，比起斡旋金多寡，要說服屋主同意賣房，最重要的應該是買家出價多少，絕對不是這筆斡旋金的多寡，千萬不要混為一談！

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陷阱三：斡旋金只對賣家有好處？錯！可防半路殺出程咬金！

當然不是！如果買家不是以隨便出價的心態付斡旋，「斡旋金」制度絕對是對三方都有好處，因為斡旋金除了是預防買方反悔，同時也是預防賣方反悔，當白紙黑字簽下，斡旋轉定的同時，不依照合約走的，就必須付出違約金，以防止任何一方惡性違約，影響另一方權益。

過去就有案例，屋主剛同意透過A房仲賣2000萬，但因為消息走漏，B房仲立刻說服客人出2025萬，這時，如果屋主想違約恐怕也不敢，理由很簡單，因為屋主表面上多賺了25萬，卻得另付違約金20萬，最後算下來只差5萬，多數屋主不會甘冒風險，寧可遵守原本的合約賣屋。

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陷阱四：斡旋金付了還拿得回來嗎？小心「專任約」綁死自己

斡旋金拿不拿得回來？關鍵在於屋主簽下斡旋，逕行轉定金了沒！斡旋轉定前，仲介可以無條件退還買家全額款項；但，斡旋轉定後，合約直接成立，如果違約不買或是不賣，這定金就等同違約金，如此一來，斡旋金就拿不回來，白紙黑字，一翻兩瞪眼，與人無尤。

但，一定要特別提醒，簽訂「專任約」的賣家，一般在簽這類委託時，多數屋主事先都會勾選「斡旋只要收到底價，自動轉為定金」的條款，在這種情況，只要買方同意簽下斡旋書，而且價格有達到屋主底價，那麼這份合約就已經即時生效，如果賣家臨時反悔，視同違約，就得賠償買家損失，不可不知！

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