房貸忘還款 小心掉入大本金陷阱 越還越多錢！

雖然房貸利率走低，不過時機歹歹，繳不出房貸的斷頭戶也不少，過去，如果忘記繳房貸、未在期限內還款，過去銀行催繳的利息的算法千奇百樣，而且非常紊亂，有些銀行直接用「還沒繳清的貸款全額」算利息，按照這個計算方式，一旦遲繳，等同每次都要被罰上萬元，直到最近，金管會邀集 35 家本國銀行、銀行公會討論，現在金管會要出手管制了，借款人要自保，千萬睜大眼看清楚合約！想要知道各家銀行房貸，可以參考【各家銀行房貸數試算完整比較】。

房貸忘還款 滯納金計算大、小本金相差逾百倍！

事實上，由於過去金管會未關切，很多銀行鑽漏洞，一旦碰上客戶的房貸滯納，就以「大本金」計算違約金，讓不少房貸戶只能摸摸鼻子認了， 7 月 1 日起明訂，如果借款人發生遲延還款，但如果是出國、因公繁忙而忘記繳款等「非連續違約」狀態，仍屬「正常戶」，以「當期應攤還本金」的為計算基礎；但如果借款人發生財務困難，無法按月正常還款超過六個月，銀行才可以「未償還本金餘額」為基礎，計收遲延期間的利息及違約金。

影響之大，不可不知！而所謂的「大本金」，指的是「未償還本金餘額」，簡單的說，就是你跟銀行借貸的總數；而小本金是指「當期應攤還本金」，用實際數字來計算，如果房貸戶向銀行申貸 800 萬房貸，以 20 年期、利率 2% 的貸款條件來算，每期本金加利息共要攤還 48,178 元，以「小本金」3.4 萬去計算，要繳 343 元的遲延利息；但如果用剩下 700 萬房貸的「大本金」計算，延遲利息就高達 6.9 萬元，大小本金兩種計算方式就相差兩百倍！自 7 月 1 日起的新制，金管會要求銀行，必須在今年 9 月底前完成系統設計，民眾也可主動向銀行查詢，以免當冤大頭！延伸閱讀：【如何爭取房貸低率、低利息】。

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直接法拍一了百了？本金還不盡 債信恐增負評

房貸契約期限，通常起碼有二十年以上，貸款金額動輒數百萬元，在本金緩繳期間，會被銀行「信用註記」，簡單的說，就是可能會被凍結信用卡以及其他貸款行為，以確保客戶緩繳期間內，不得繼續擴張信用，影響所及，可能是個人信用的一大瑕疵，與銀行的其它往來管道，也等同被關上了一扇門。

「是不是乾脆讓銀行拿去拍賣，我就沒事了？」這是瀕臨斷頭戶常常出現的錯誤認知，房貸付不出來，就算把房子交給銀行拍賣，也未必可以解套。房子只是貸款抵押品，銀行借出的還是款項，將房屋拍賣，是銀行取回該款項的方式，通常進入拍賣的房子，都會低於房屋市價，抵押的房子拍賣後，所得萬一不足以支付積欠的貸款金額，銀行還是會窮追猛打，討回剩餘的金額。

舉例來說，如果積欠銀行一千萬的房貸，但法拍只以五百萬元拍定，等同貸款人欠銀行五百萬元，銀行會繼續查封或假扣押房貸戶其他財產，包括名下的房子、車子，甚至是每個月三分之一的薪水！因此，如果真的有還款困難，可以盡早與銀行協商，各家銀行各有紓困方案，否則房子一旦遭到法拍，還債壓力不但不會消失，更會嚴重打擊債信紀錄，等同賠了夫人又折兵。延伸閱讀：【法拍屋貸款流程】。

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失業勞工斷頭瀕絕？可協商申請暫緩、展延房貸

只要貸款戶能維持正常還款，絕對比不繳來得好，只是，如果有頭髮，誰願意當禿子？前幾年，金融海嘯來襲，不少人被迫放了「無薪假」，別說繳房貸了，連養家活口都有問題！碰到這種情況，根據政府與銀行公會協調的「非自願性失業勞工」的購屋貸款，只要本人或配偶，在近一年內，因非自願性失業，導致自用住宅購屋貸款繳款困難，都可以申請本金緩繳及展延還款。

根據規定，申請上限為六百萬元，但可視需要重複申請，累計緩繳期限最長為兩年，不過申請人先前都是「正常還款戶」，要提醒的是，倘若申請人的房貸利息延滯超過三個月，或是個人曾申請「無擔保債務協商」或「消費者債務清理條例前置協商」者，都不能再提出申請。延伸閱讀：【青年安心成家購屋貸款】。

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