首購族第一次買中古屋就上手　貸款成數/利率/年限/購買流程全解析

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註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準）
製表：Money101

 

中古屋定義

普遍對中古屋的定義，是指屋齡超過3年的房子，或者只要有人居住過的房子，就可以統稱為「中古屋」。除此之外，中古屋也可以說是，完工且領取使用執照超過3年以上的房屋，又或者經過1次以上轉手買賣的房屋。一般來說，中古屋的屋況尚可，價格比預售屋、新成屋、新古屋低，且跟老屋相比，不需大量整修就可入住。

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中古屋貸款成數高嗎？最多可以貸多少？

中古屋貸款成數可以貸到6成到7成之間，同時要注意的是，中古屋的貸款成數並不是指房屋市值，而是指「銀行鑑價」，一般銀行鑑價會比房屋市價略低，因此，會建議購買前先直接找銀行評估可以貸款的額度，才不會在房屋簽約後，才發現跟實際成交價有差異，進而面臨貸款不足額的問題。

哪些因素會影響中古屋貸款成數？

影響中古屋貸款成數的因素，大致可以分成以下三點：

1. 中古屋座落地段 銀行會根據申貸的房屋座落地段，分成 A 級、B級、C級、D 級等四個等級，A級最高能申請到8成房貸，B級則為7.5成，C級7成，D級只有6成，台北市是唯一12個行政區都被分為A級的房子。
   此外A級還有新北市、新竹縣市、台中市、彰化縣、台南市、高雄市的特定區域，大部份六都的市中心都屬於 A 級，其中新竹市的房子只有分為A、B級，整體來說，不動產較其他縣市值錢；而澎湖、金門屬於C級。
2. 中古屋使用建材 中古屋的建材、結構、強度及屋況等，也是銀行進行評估貸款年限及成數的條件項目，越耐用的建築結構的房屋，越有機會拿到高的貸款成數，反之，則只能拿到相對低的貸款成數。
   一般來說，建築結構從弱到強依序為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），磚造房屋的耐用年限是 25年，加強磚造房屋耐用年限是 35年，鋼筋混泥土或是鋼骨建材的房屋是 50年。
3. 中古屋耐用年數（屋齡） 若是臨近房屋的耐用年限，房屋的價值就相對低，進而影響到房屋貸款的條件。以金融聯合徵信中心的房貸統計分析，中古屋的估值最高的時期是屋齡 6到9 年，其次是 9 至 12 年。

中古屋的屋齡會影響貸款年限嗎？

銀行房屋貸款目前分成20年期、30年期、40年期，而貸款年限的長短，與貸款人的年齡及屋齡有關。原因是銀行需考量貸款人是否會因年事已高無法正常還款，或是房屋太過老舊而可能大幅折價，因此部分銀行有以下限制：

• 「年齡＋貸款年限」不得超過75年
• 「屋齡＋貸款年限」不得超過50年

因此，若是屋齡太高就會壓縮到貸款年限，像是超過 12 年以上的中古屋，加上貸款年限（20年期、30年期、40年期）後，就會接近耐用年限，因此較不推薦。

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中古屋貸款利率會比較高嗎？

根據聯徵中心最新統計，2022年下半年不同屋齡的房屋鑑估值、貸款成數和貸款利率分別為：

透過上方表格可了解到，房屋的屋齡越高，取得的貸款利率相對高一些，不過實際上的差距並不大，但銀行對於房屋鑑價部分，房價就會跟著屋齡上升，房屋價值逐年下降，呈現反比的狀況，進而影響申貸人最後取得的中古屋貸款成數。

中古屋貸款流程是什麼？

1. 提出申請：申貸人提供相關申請文件．如雙證件、印鑑章與印鑑證明、房屋所有權狀正本、土地及建物登記謄本、買賣契約書影本等，並同步提供薪轉存摺近6個月的出入明細，說明財務狀況之後，即可向銀行或民間代書等提出貸款申請。
2. 房屋鑑價：一般會參考房屋買賣的成交價格外，也會考量依照房屋地段、屋況、坪數、座落地點、屋齡…等要素進行估價，來決定可以申貸的金額約5到9成。
3. 審核比對：銀行會審核申貸人提供的文件資料及房屋貸款條件，像是：年齡、收入、持分與否等。會透過聯徵記錄會查詢申貸人在所有行庫的貸款金額，與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄），再加上房屋的條件、屋況等做綜合性評估，最後核定額度。
4. 簽約對保：申貸人同意銀行提供的中估屋房貸額度及利息條件後，申貸人、連帶保證人與銀行房貸專員，三方共同簽訂貸款合約。對保約需一小時，此流程須要屋主本人親自出席。
5. 抵押設定：簽約後須前往地政事務所辦理抵押權設定，需繳交設定金額千分之一的規費，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，並強制投保火險與地震險，保費負擔由申貸人支付，一年一期直到貸款還清為止。
6. 核貸撥款：抵押權設定完成，銀行確認已經投保不動產投保火險與地震險後，便可隨時進行撥款。

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中古屋貸款成數不足怎麼辦？

若是因為個人信用或財務狀況不穩定，首購自備款不足，或是房屋鑑價銀行綜合考量認為不理想，導致貸款額度不足，可透過以下方式拉高成數：

1. 申請個人信貸

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1. 申請其他相關貸款，如：房屋修繕貸款、修繕貸款
   延伸閱讀：內政部房屋修繕住宅貸款條件、利息、如何申請看這裡 
2. 增加保證人或抵押品
   延伸閱讀：信用貸款保證人是什麼？「6大情形」必備　細節完整看
3. 提供定存、保單
4. 另外提供增加兼職收入或是股票收入
5. 增加其他收入證明
   延伸閱讀：財力證明能做什麼？10大類申請流程、準備文件一次搞定

剛申請中古屋貸款，還可以再借嗎？

可利用二胎、增貸、轉貸的方式，將尚未繳清的房貸再申貸可以透過來處理，說明如下：

• 房屋二胎：把已有房貸的房子拿去第二次抵押貸款。
• 房屋增貸：將已經還給銀行的房貸本金再貸款出來。增貸如同和銀行重新打一個新的房貸合約一樣，申貸人需同時需要負擔兩個房貸費用。
• 房屋轉貸：將房貸從 甲銀行轉到乙銀行，在轉換過程，有可能談到更好的額度與利率，等於增加一筆可使用的資金。

中古屋貸款常見問題

Q1.中古屋貸款年限是否較短？

沒錯，中古屋貸款評估年限主要有兩個公式：「貸款年限+屋齡」要小於 65；「貸款年限+貸款人年齡」要小於75，以這兩個公式作為中古屋貸款年限的標準。

Q2.買中古屋可以全額貸款嗎？

不行，中古屋貸款成數一般為~8成，想要全額貸款有一定的難度，另外提供足夠的擔保品或信用良好的保證人有機率可以，但絕對不能保證可全額貸款。

Q3.40年中古屋還可以貸款嗎？

可以，只要銀行綜合評估鑑價後，認為房屋評估具有價值都可以向銀行申請貸款。