【買房須知】銀行鑑價低於成交價 導致房貸成數不足怎麼辦？

碰上「銀行鑑價」低於「實際成交價」，對多數小資購屋族來說，這樣的落差是不可承受之重！翻譯成大白話，就是銀行認定的房地產價值，比房子實際的成交價來得少，倘若等到鑑價後才發現手頭資金不足，真的會讓買屋客雞飛狗跳，除了在簽約時，可以要求房仲與屋主同意加註「解約條款」，意即萬一貸款成數不足，交易視同取消外，如果買的是新成屋或預售屋，萬一買家貸不了那麼多錢，不少建商可能會搭配「公司貸」，或是與銀行合作搭配「房貸、信貸」，讓消費者可以貸足資金，一圓買屋成家夢。

低利信貸推薦比較
銀行	閃光0.1％專案	階梯利率貸	數時貸
貸款金額/年限	7 年	最高 350 萬/ 7 年	最高 500 萬/ 7 年
貸款利率	首期優惠 0.1% 、第二期起 2.54% 起	首期利率 0.06%、第二期起 2.98% 起	首三期固定利率 0.66%、第四期起機動利率 2.81%~17.78%
總費用年百分率 APR	2.53%	3.53％	2.75%
手續費	499 元起	4,800 元	1,111 元
了解更多
點我比較更多優惠貸款
製表：Money101.com.tw

銀行鑑價前 提供「擬成交價」、「戶籍謄本」試算可申貸條件

首先，房地產的鑑價，通常要由鑑價人員親自到場勘查，但在還沒確定成交之前，相關工作人員無法到場鑑價，建議可以先打電話跟銀行的窗口聊聊，通常可以透過發 email 或簡訊提供詳細資料，先簡單諮詢估價，最基本的像是包含地址、建物坪數、土地持分坪數、屋齡、類型等基本資料；此外，也可以先申請物件謄本，提供詳細的物件資訊，也有助於銀行房貸人員正確評估。

此外，由於銀行的貸款成數核定，是由「實際成交價」與「銀行鑑價結果」取其低者，所以，物件的實際成交資訊，是銀行決定的另一個重要參數，建議購屋客如果已經簽約，當然可以直接提供合約價格給銀行；如果還沒有簽約，也可以告知「擬成交價」，讓鑑價人員參考，切記！事前評估總比事後跳腳來得好，起碼有機會根據個人財力，決定簽約與否。

建商「公司貸」利率好談 與房貸銀行斡旋 「房貸信貸」最低 3%

如果思慮再三，買家願意以「信貸」或「公司貸」先解燃眉之急，不用太擔心利率，因為通常建商與銀行合作的「房貸信貸」，因為是整個建案去和銀行談，不但過件機會比較高，也有機會拿到比較低的優惠利率，這時，不妨透過試算表，列清每月包括信貸加房貸後的應繳款項，詳細評估是否可以接受負擔。

但如果是買中古屋，基本上都會建議，盡量跟房貸銀行討論看看，是否能做「房貸信貸」，簡而言之，就是直接拿房子再當抵押品的信貸，不過，由於房貸與信貸在同一家銀行，銀行為了降低風險，「房貸信貸」的利率通常比較高，大約落在 3~5% 上下，而且市面上願意承作的銀行並不多。

量力而為！「個人信貸」最高近6% 貸款上限僅月薪22倍

如果房貸銀行無法提供房貸信貸，不少銀行會提供「個人信用貸款」，通常這樣的利率，就會再高一點，萬一申貸者的財力狀況不佳，信貸利率甚至可能高到 6% 以上！建議這類有需求的申貸客層，可以直接找薪轉銀行談，或是持有信用卡的銀行，利率有機會比較好談。

不過，一定要提醒大家的是，「個人信用貸款」額度上限，是月薪的 22 倍，如果申貸者的月薪不夠高，就算貸到最上限，也未必夠力；加上信貸利率比一般房貸高出三倍左右，如果要同時使用兩種貸款工具時，一定要審慎評估繳款能力，每月要付的貸款金額到底能否負擔得起；此外，如果在房貸核貸之前，申貸者已經有信貸，很容易影響銀行貸款機率與意願，建議真的不得以要用信貸補房貸缺口，最好等房貸核准過後，再申請信貸，以確保兩種房貸都順利貸款。

先還信用再還房貸 省息還款聰明運用資金

要提醒的是，信貸的還款時間約 1~3 年，但因為信貸的利率較高，只要有閒錢或額外收入，能早點還就早點還，不要跟錢過不去，所以，盡可能挑選「免綁約」的信用貸款，省去被銀行收取提前清償的 5% 違約金；此外，要動用到信貸的房貸戶，多半資金不足，需要用時間換取空間，通常會設定 2~3 年的「寬限期」，切記！一定要善用這 2~3 年房貸「只繳息不還本」的時間，努力還完信貸，減低 2~3 年後的還款壓力。

另外，可以的話，讓自己過得苦一點，也能早點解脫，最好一開始就不考慮寬限期，每月除了「信貸」之外，也一併償還「房貸本金」，繳了一段時間後，房貸已經還了部分，就可以考慮透過「轉增貸」，跟銀行借出已經還完的額度，來償還利率比較高的信貸，轉換之間，房貸戶手上就只會剩下利率較低的房貸，先苦後甘，後面的貸款金額，還能拉長期限慢慢還，也不失為一個聰明運用資金的妙方！