老屋改造變新屋 搞懂三個都更改建途徑

地震消息頻傳，前內政部長李鴻源曾警告，台北市如果發生 6 級以上的地震，30 至 40 年的老舊公寓，恐會倒榻 4 千棟，這個數字不可小覷，你我可能都在危機之中！根據內政部統計，全台逾 30 年屋齡的老屋高達 398 萬戶，而台北市 30 年以上屋齡的老舊房屋共有 61 萬戶，佔總戶數 68％，十年後將增加到 72.9 萬戶，佔總戶數 81％，萬一大樓傾斜並經過結構專家鑑定確認，將導致鑑價下跌，可能無法申請信用貸款或相關的房貸等等；或是被鑑定為危樓，未來僅有「都更」或「危老」改建之路。但都更路遙、曠日廢時，更別說巨額改建資金，老屋如何翻身變新屋？搞懂都更三大途徑，找出最適合自己的改建方式！

老屋改造途徑一：政府主導「都更」 條件嚴苛曠日廢時 多數同意可強拆

想要透過都更改善居家環境或獲取改建利益。目前途徑可分為「傳統都更」、「合建」，以及「危老重建」三種途徑，該如何選擇？不妨以從自有資金、同意門檻和基地大小等方面來初步評估。其中，最傳統的「都更」，不用百分之百的住戶同意，只要過了政府要求的門檻，依據都更屬於劃定或是非劃定區域，同意人數門檻從 1/2 到 4/5 不等，就能開始走都更程序，政府甚至可以強制拆屋，但由於條件較高，執行不易，對多數已經岌岌可危的老屋來說，緩不濟急。

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老屋改造途徑二：與建商「合建」 都更戶負擔成本越高 可分到坪數越大

都更的牛步，造成全台都市更新遲緩，現在不少老屋住戶會另闢蹊徑，透過自主力量重建，但重建房子需要高額建築成本，都更戶無力承擔就要找建商一起都更，走權利變換的途徑，未來拿到容積獎勵再分配給建商坪數，抵銷共同負擔費用；如果住戶願意貸款花較多的錢改建房子，則可以選擇與建商「合建」，都更戶負擔都更的成本，未來分回來的坪數比較大，但建商將本求利，如果都更面積不大，更新所得價值不高，多數建商也不會願意接手做白工，所以仍有相當難度。

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老屋改造途徑三：屋齡 30 年以上「危老」 無更新面積限制 屋主自主空間大

至於「危老」，則介於兩者之間，因為「都更」或是「合建」都有開發面積納入送件評估指標，通常基地面積要有 1,000 平方公尺以上，也就是約 330 坪以上才有都更的價值；至於「危老」沒有更新最低面積限制，所以就算 100 坪的小基地也能走「危老」途徑取得容積獎勵，倘若因改建面積比較小，住戶可以與建商協議分配與出資比率；或者住戶可以自行走危老程序，自己出資，未來新房子也不用跟建商分配坪數。

正因為走「危老」程序，流程大約近半年至一年即可拿到建照，但「都更」少說要拖 3 到 4 年以上，自從《危老條例》通過，案件數激增，已經跟都更案件形成各半的拉鋸比例。此外，由於危老重建，可以與建商合作或住戶自付，為了協助有自主意願重建，卻有資金困難的住戶，內政部也推出「信用保證專案」，提供信用擔保給金融機構，協助原住戶取得重建工程所需資金。

有信用保證需求的老屋屋主，可在主管機關認定資格後，向金融機構直接申貸，每戶最高可申請 3 百萬元的保證融資，貸款期間最長 5 年，提供保證成數最高 9 成，優惠保證手續費率 0.3%，在日前內政部鬆綁重建貸貸款放款比例限制後，再加碼送上信保暖流，這對資金不足的小基地重建戶來說，不啻開了方便之門。

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