房貸寬限期是什麼？
房貸寬限期是指在房貸合約中約定的一段時間，借款人在此期間只需支付利息，而不需償還本金！用於減緩還款人的負擔金額和還款壓力。
房貸寬限期有多久？
寬限期時間長短通常會在借款人與銀行簽訂的合約中明確列出。這段期間的長短各銀行有所不同，通常在1～3年。寬限期通常適用於首次購房者或有財務壓力者，目的是減輕短期內的還款壓力，寬限期使每月的還款金額較低，需要注意的是寬限期內的還款壓力雖然較小，但在寬限期結束後，借款人將承擔更高的月還款金額，因為未償還的本金將在未來的還款期內攤還。
房貸寬限期的優缺點
簡而言之，房貸寬限期就是提供借款人一段「寬限時間」，透過只繳交利息的方式，降低房貸還款前期的還款壓力，因此房貸寬限期有以下優點：
- 減輕財務壓力：寬限期間可以減少每月還款金額，有助於暫時緩解財務壓力。
- 增加運用資金靈活性：寬限期內可以將資金用於其他必要支出，如生活費或突發狀況。
- 改善信用評分：寬限期內按時支付最低還款，有助於保持良好的信用紀錄。
除上述三項優點外，房貸寬限期則有以下4項缺點：
- 總利息增加：寬限期通常只支付利息，未償還本金將導致總利息支出增加。
- 未來還款壓力加大：寬限期結束後，月還款金額將大幅提高，增加未來還款壓力。
- 可能影響信用評分：若無法按時支付或在寬限期後出現還款問題，可能影響信用評分。
- 不適合所有人：對於財務狀況較穩定的借款人，寬限期反而會導致不必要的利息支出。
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| 註：以貸款1000萬、30年期房貸試算（實際金額以銀行為準） | |||
| 製表：Money101 | |||
房貸寬限期還款試算
房貸寬限期內僅需支付利息，寬限期結束後，需要開始償還本金和利息。為了更好地掌握自己的還款計劃，借款人可以使用房貸試算工具進行計算。假設借款人貸款金額為1,000萬元，一段式年利率為2%，寬限期為2年。寬限期內每月僅需支付利息16,666元（貸款金額 × 年利率 ÷ 12），即每月需支付的利息為1,000萬元 × 2% ÷ 12 = 16,666元。
寬限期結束後，也就是第三年開始，貸款者需開始進行本金和利息還款，這時候的還款金額將大幅提高，第25～359個月需償還約38,893元的本息攤還，第360個月需還款38,954元，合計本金加利息需還款13,306,292元。
相同條件之下，一樣以房貸貸款1,000萬元與2%年利率進行試算，在沒有申請寬限期的情況下，本息分30年攤還，借款者在第1～359個月需還款36,962元，最後一個月則需還款36,934元，合計攤還13,468,117元，相較有寬限期者需多付約16萬元的利息。
30年房貸／金額1,000萬元 |
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| 一段式2%房貸利率 本息平均攤還 |
寬限期2年 | 無寬限期 |
| 第1～24個月 | 16,667元 | 36,962元 |
| 第25～359個月 | 38,893元 | 36,962元 |
| 第360個月 | 38,954元 | 36,934元 |
| 本金＋利息 | 13,468,117元 | 13,306,292元 |
| 製表：Money101 | ||
房貸寬限期可以申請延長嗎？
寬限期內若遇到特殊情況，無法如期開始償還本金和利息時，可以考慮申請延長寬限期，申請延長需要向貸款銀行提交正式申請，還款正常且寬限期仍在規定內的情況下，銀行會根據貸款人的具體情況進行評估，決定是否批准延長寬限期的請求，往往能獲得寬限期展延。此外，將銀行貸款換到另一家銀行，也有機會獲得新一期的寬限期，但要注意的是這樣會產生違約金、手續費、代書費和規費等額外支出。
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第7波選擇性信用管制：房貸寬限期限制
至於被稱作「金龍海嘯」的房市第七波選擇性信用管制，對於房市和寬限期又有什麼影響和限制呢？2024/9/20 開始實施的第七波信用管制，採取了以下幾項措施：
- 購屋者若名下有房，購屋貸款不可有寬限期。
- 自然人購買第二間房子時，貸款成數自6成下修至最高5成。
- 公司法人購買住宅、自然人購買高價住宅，以及第三戶以上的購屋貸款，最高貸款成數都由4成降為3成。
- 建商的餘屋貸款最高成數由4成降為3成。
但在第7波選擇性信用管制發布不久後，為了避免錯殺真正需要房貸資金的購屋者，央行發布了以下豁免對象與條件：
- 透過「繼承」所取得的房屋和房貸，新申辦的購屋條款免於管制（限非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。
- 自然人有實質換屋需求者，與承貸金融機構切結約定後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。
- 自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時，得排除「本規定」之適用。
房貸寬限期 vs. 房市泡沫
至於「房貸寬限期」和「房市泡沫」之間，存在著什麼樣的關係呢？如果房貸寬限期過長，可能會助長房市泡沫，因為借款人在寬限期內負擔較輕，投資客的投機資金預期未來房價會繼續上漲，進而透過房貸寬限期來增大槓桿和購屋，並且進一步推高房價。
當寬限期結束後，借款人將開始償還本金，且月還款金額將大幅上升，如果此時這些貸款者沒有足夠資金來償還貸款，或是市場上沒有足夠的買方來支撐價格和成交量，將使得房價開始下跌，最終造成「多殺多」的惡性房價循環，令房地產市場泡沫化，最後甚至可能會出現大量的房貸違約。
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